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Baurecht

Baugesetzbuch
Baugesetzbuch

Die untere Baurechts- und Denkmalschutzbehörde überwacht, dass bau- und denkmalschutzrechtlicher Vorschriften eingehalten werden, erteilt Genehmigungen und berät Bauwillige, Architekten und Gemeinden.

Die untere Baurechtsbehörde führt bei genehmigungspflichtigen Vorhaben die Baugenehmigungsverfahren durch, erteilt Baugenehmigungen und Baufreigaben (Rote Punkte), Bauvorbescheide und denkmalschutzrechtliche Entscheidungen, überwacht die Bauausführung durch Baukontrollen und Bauabnahmen.

Die Baurechtsbehörde stellt zudem Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Die Bescheinigung ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum, die Eintragung im Grundbuch und die damit verbundene Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt.


Baugenehmigung

Für alle Bauvorhaben, die nicht verfahrensfrei sind und auf die das Kenntnisgabeverfahren nicht angewandt werden kann oder dieses nicht gewählt wird, muss ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Bei Bauvorhaben, für die ein Kenntnisgabeverfahren möglich ist, kann der Bauherr auch wahlweise das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchführen.

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Baustatistik

Unsere Leistungen:

Vereinfachte Baugenehmigung

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann ein Bauherr für alle Bauvorhaben wählen, für die auch das Kenntnisgabeverfahren möglich wäre, vor allem, wenn Wohngebäuden errichtet werden.

Anders als das Kenntnisgabeverfahren ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren sowohl in Bebauungsplangebieten, als auch in Innerortslagen und im Außenbereich möglich.

Im vereinfachten Verfahren erfolgt nur eine beschränkte Überprüfung der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Baurechtsbehörde prüft nur, ob das Bauvorhaben mit bauplanungsrechtlichen Vorschriften, mit Abstandsvorschriften und mit anderen fachrechtlichen Vorschriften bei Bauvorhaben im Außenbereich vereinbar ist.

Dafür ist aber die Feststellungswirkung der Baugenehmigung und damit die Rechtssicherheit im vereinfachten Verfahren eingeschränkt: Die Baurechtsbehörde bestätigt durch diese Baugenehmigung nur, dass das Vorhaben in den geprüften Punkten mit dem geltenden Recht vereinbar ist. Im Übrigen ist die Bauherrin oder der Bauherr oder Entwurfsverfasser selbst für die Rechtmäßigkeit des geplanten Vorhabens verantwortlich.

Unsere Leistungen:

Kenntnisgabeverfahren

Der Bauherr hat die Möglichkeit, anstatt des „normalen“ Baugenehmigungsverfahrens oder dem Verfahren zur vereinfachten Baugenehmigung, die Bauvorlagen im Kenntnisgabeverfahren bei der Gemeinde einzureichen. Dies ist vor allem bei Wohngebäuden möglich. Das Baugrundstück muss in einem Gebiet liegen, für das ein Bebauungsplan besteht.

Das Kenntnisgabeverfahren ist nur möglich, wenn das Bauvorhaben alle Festsetzungen des Bebauungsplanes einhält und auch allen sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie Grenzabstände, Brandschutzanforderungen usw. entspricht. Im Kenntnisgabeverfahren ist es nicht möglich Ausnahmen, Abweichungen und Befreiungen zu erteilen.

Unsere Leistungen:

Bauvoranfrage, Bauvorbescheid

Um bestimmte Fragen verbindlich zu klären, auch vor Erwerb eines Grundstücks, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Es kann beispielsweise geklärt werden, ob ein Grundstück bebaubar ist oder ob Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind. Ein Bauvorbescheid ist verbindlich und gilt drei Jahre. Eine Baugenehmigung darf dann aus den mit dem Bauvorbescheid für verbindlich geklärten Fragen nicht mehr abgelehnt werden.

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Denkmalschutz

Gegenstand des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind der Schutz und der Erhalt von Kulturdenkmalen. Rechtsgrundlage hierfür ist das Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg. Kulturdenkmale sind alle Gegenstände, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Aufgabe von Denkmalschutz und Denkmalpflege ist es, Kulturdenkmale zu erfassen, zu schützen und zu pflegen. Eigentümer von Kulturdenkmalen sind gesetzlich verpflichtet, diese im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten.

Wenn Sie wissen wollen, ob Ihr Anwesen ein Kulturdenkmal ist, welche baulichen Maßnahmen zulässig sind, wie Sie hierfür eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung oder Zustimmung bekommen können, dann wenden Sie sich an die untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt, die zugleich untere Baurechtsbehörde ist.

Wenn an einem denkmalgeschützten Gebäude oder an einem Gebäude innerhalb einer denkmalgeschützten Gesamtanlage Veränderungen vorgenommen werden sollen, zum Beispiel neue Fenster, neue Dacheindeckung, Einbau von Gauben oder anderes, benötigen Sie eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung (möglicherweise auch eine Baugenehmigung, die die denkmalschutzrechtliche Genehmigung mitumfasst). Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung erteilt für alle Gemeinden das Landratsamt als untere Denkmalschutzbehörde, außer bei den Großen Kreisstädten Villingen-Schwenningen und Donaueschingen.

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Erneuerbare Energien

Nachweisführung bei Neubauten

Für Neubauten gibt es seit dem 01.01.2009 eine Pflicht, erneuerbare Energien anteilig zu nutzen. Hier gilt das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz des Bundes (EEWärmeG). Der Wärmebedarf bei neu zu errichtenden Gebäuden, mit einer Nutzfläche von mehr als 50 Quadratmetern, für die ein Bauantrag gestellt wird, muss zu bestimmten Anteilen aus erneuerbaren Energien gedeckt werden.

Es bestehen vielerlei Möglichkeiten, dieser Forderung nachzukommen. Der Nachweis muss innerhalb von drei Monaten nach Inbetriebnahme der Heizungsanlage, spätestens nach erfolgter Schlussabnahme bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes der unteren Baurechtsbehörde vorgelegt werden. Zusätzlich ist der Energieausweis vorzulegen.

Nachweisführung bei Altbauten

Für Altbauten gibt es seit dem 01.01.2010 eine Pflicht erneuerbare Energien zu nutzen. Hier gilt das Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden Württemberg (EWärmeG). Wenn eine Heizanlage ausgetauscht wird (Kesselaustausch), müssen bei Wohngebäuden zehn Prozent, seit dem 01.07.2015 bei Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden 15 Prozent der Wärme durch erneuerbare Energien erzeugt werden. Die Verpflichtung muss spätestens innerhalb von 18 Monaten nach Inbetriebnahme der neuen Heizungsanlage erfüllt und nachgewiesen werden.

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger muss die untere Baurechtsbehörde vom erfolgten Heizungsaustausch innerhalb von drei Monaten nach Abnahme unterrichten. Der Eigentümer muss die Erfüllung seiner Nutzungspflicht durch einen Sachverständigen bestätigen lassen. Der Nachweis ist der unteren Baurechtsbehörde vorzulegen. Die untere Baurechtsbehörde kann die Vorlage des Nachweises anordnen, wenn der Nachweispflicht nicht nachgekommen wird.

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Ihr Ansprechpartner:

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine der Voraussetzungen, um ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen zu können. Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, welche Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller oder Garagen in sich geschlossene Einheiten des Wohnhauses bilden und damit sondereigentumsfähig sind.

Sie benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn Sie beabsichtigen, eine Wohnung oder mehrere Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen oder eine Wohnung Ihres Mehrfamilienhauses auf Ihr Kind zu übertragen.

Erforderliche Unterlagen:
Lageplan und Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung im Maßstab 1 : 100.
Sie muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein. Alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume müssen in den Grundrissen mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein.

Unsere Leistungen:

Ihr Ansprechpartner:

Wohnungsbauförderung

Das Land fördert den Bau und Erwerb von Eigenheimen im Rahmen der Wohnraumförderung durch das jährliche Landeswohnraumförderungsprogramm. Wohnraumförderungsstellen sind die Landratsämter und Bürgermeisterämter der Stadtkreise. Diese Aufgabe wird im Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis im Baurechts- und Naturschutzamt wahrgenommen. Fragen nach den Fördervoraussetzungen und zur Antragstellung werden hier beantwortet.

Auskünfte erteilt auch die Landeskreditbank Baden-Württemberg-Förderbank, Telefon: 01801 150 333

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